Последствия недействительности сделок с недвижимым имуществом

Вся информация на в статье на тему: "Последствия недействительности сделок с недвижимым имуществом". Полное описание собранное из разных авторитетных источников. Если возникнут вопросы, вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При определенных условиях недействительная сделка порождает различные нежелательные последствия:

Гражданское право различает понятия «ответственность» и «последствия совершения недействительной сделки». Это различные институты гражданского права, и к ним применяются разные нормы не только гражданского, но валютного, налогового и иного законодательства. Например, статья 14 Закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» в п.1 предусматривает применение последствий недействительной сделки, а положения пункта 4, в соответствии с которым взыскание сумм штрафов и иных санкций производится органами валютного контроля с юридических лиц в бесспорном порядке, распространяет только на штрафы и санкции. А гражданско-правовые последствия недействительной сделки не могут быть применены в таком порядке, органы валютного контроля должны обращаться в суд в случае нарушения требований Закона при совершении сделок.

Двусторонняя реституция установлена ГК РФ как общий случай последствий признания сделки недействительной. Это восстановление прежнего состояния. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (п.2 ст. 167 ГК РФ). Иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом.

Например, при приватизации квартиры не были соблюдены права несовершеннолетних детей, проживающих и прописанных в этой квартире. Они не были указаны как участники общей собственности в правоустанавливающих документах на квартиру. Через некоторое время квартира была продана. Впоследствии сделка приватизации, как не соответствующая закону, признается судом недействительной. По решению суда применяется двусторонняя реституция к сделке приватизации — квартира из частной собственности подлежит передаче обратно в государственную или муниципальную собственность. По причине того, что при совершении сделки купли-продажи продавец не имел права собственности на квартиру, следовательно не мог ею распоряжаться, эта сделка так же должна быть признана недействительной. К сторонам по сделке купли-продажи аналогично применяется двусторонняя реституция: покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец обязан возвратить покупателю деньги, уплаченные за эту квартиру.

При возврате всего полученного по сделке возможны различные ситуации.

Когда одной из сторон не было своевременно произведено исполнения по сделке либо возврата всего полученного по сделке или было произведено частичное исполнение. В таких случаях к требованиям о применении последствий недействительности сделки на основании положения пп.1 ст.1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

С учетом приведенной нормы Пленум ВС и ВАС РФ указал, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая — товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст.1107 ГК РФ) могут применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного по сделке другой стороне.1

При неравном исполнении к отношениям сторон применяется ст. 1107 ГК РФ. Согласно пункту 1 этой статьи лицо, неосновательно удерживающее имущество, обязано возвратить или возместить другой стороне все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества. Согласно пункта 2 если лицо не возвращает денежную сумму, то на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в размере существующей в месте жительства (для граждан) или месте нахождения (для юридического лица) потерпевшего учетной ставки банковского процента. На практике для расчетов применяется ставка рефинансирования Центрального Банка РФ. Доходы от использования неосновательно удерживаемого имущества либо проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с момента вступления в силу решения суда о признании оспоримой сделки недействительной либо с момента, когда лицо, неосновательно удерживающее имущество или денежные средства, узнало или должно было узнать об обстоятельствах, свидетельствующих о ничтожности сделки.

Например, оспоримая сделка купли-продажи дома признана судом недействительной. Если покупателю дом уже передан, но он еще не рассчитался по сделке, то с момента вступления в силу решения суда покупатель обязан вследствие неосновательного обогащения платить продавцу плату за использование жилого помещения по соглашению сторон либо по решению суда исходя из цен, существующих в данной местности, по день обратной передачи дома продавцу. Если же наоборот, дом еще не передан, а деньги за него уже получены, то продавец с момента вступления в силу решения суда обязан платить проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического возврата этих средств продавцу.

В практике арбитражных судов возникают споры между контрагентами, связанные с нарушением обязательств, когда ответчики, возражая против требований истцов о взыскании с них неустоек и убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по совершенным сделкам, просят суд признать соответствующую сделку недействительной по какому-либо основанию. Суд при наличии оснований для признания сделки недействительной признает ее таковой и отказывает в иске. В этих случаях истцы обычно подают жалобу на решение суда в вышестоящую инстанцию. Однако самым оптимальным для потерпевшей стороны будет предъявление нового иска о применении последствий признанной судом недействительной сделки в сочетании с институтом неосновательного обогащения, который субсидиарно применим практически при всех способах защиты нарушенных прав.1

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное имущество приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент приобретения, то есть совершения сделки, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, но с момента, когда он узнал или должен был узнать о признании сделки недействительной (п.1 ст.1105 ГК РФ).

В п.2 ст. 167 ГК РФ, в котором установлено общее правило по применению двусторонней реституции, специально оговаривается, что иные последствия недействительности сделок могут быть определены в законе. Одним из таких последствий является односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке в доход Российской Федерации. Такие последствия применяются в случае виновности одной из сторон, например, при обмане, насилии, действиях, нарушающих основы правопорядка и нравственности.

Если в совершении противоправной сделки виновны обе стороны, то только конфискационные последствия. Никакой реституции не происходит, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход РФ. Это, например, сделки по продаже оружия, изготовленного кустарным способом.

Наряду с общими применяются и специальные последствия недействительности сделок в виде возложения обязанности на виновную сторону возместить ущерб, понесенный другой стороной вследствие заключения и исполнения недействительной сделки. Эта санкция может рассматриваться в качестве меры гражданско-правовой ответственности.2

Читайте так же:  Кто имеет право подписи контрактов

Полное возмещение предполагает компенсацию двух элементов убытков: реального ущерба (иначе положительного ущерба) и упущенной выгоды (иначе неполученные доходы). Первый составляют расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. Второй элемент убытков — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы не была совершена недействительная сделка.

Размер подлежащих возмещению убытков во многом зависит от того, какие цены положены в основу расчета. С учетом процесса инфляции применение цен, существовавших на день совершения недействительной сделки, не обеспечивало бы полного возмещения убытков, более того, в ряде случаев ставило бы виновную сторону в более выгодное положение, нежели потерпевшего. Поэтому в качестве презумпции установлено правило, в соответствии с которым расчет убытков должен производиться исходя из цен, существовавших в день обращения потерпевшего в суд с требованием о признании совершенной сделки недействительной и о применении последствий недействительности. Суду предоставлено право, в зависимости от обстоятельств конкретного дела, присуждая возмещение виновным убытков, исходить из цен, существующих на день вынесения решения (п.3 ст. 393 ГК РФ). Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных совершением недействительной сделки.

Требование о возмещении убытков должно подтверждаться надлежащими доказательствами. Например, справками о ценах, существующих на данный момент на рынке на аналогичный товар.

При применении последствий недействительности сделки в зависимости от оснований законом может быть предусмотрено возмещение виновным только реального ущерба (п.1 ст.171, п.2 ст.178, п.2 ст. 179 ГК РФ). Исключение составляют случаи несоблюдения формы при совершении сделки, когда закон допускает принудительное совершение сделки в надлежащей форме при выполнении определенных условий (п. 2, п.3 ст. 165 ГК РФ). Тогда потерпевший вправе требовать полного возмещения убытков — и реального ущерба, и упущенной выгоды.

При совершении недействительных сделок, в которых в отношении виновной стороны предусмотрена санкция в виде взыскания полученного в доход государства, дополнительным последствием является возмещение потерпевшему реального ущерба.

Исходя из сущности договора займа и кредита Пленум ВС и ВАС РФ установил, что проценты за пользование чужими денежными средствами в случае признания такой сделки недействительной начисляются за весь период пользования средствами с момента совершения сделки. Исключение составляют лишь договоры займа между гражданами на сумму менее пятидесяти установленных законом минимальных месячных размеров оплаты труда (далее по тексту ММРОТ).1

Вместе с тем при совершении сделок, не связанных с получением займа или кредита и не подпадающих под действие специальных норм о возмещении реального ущерба, возмещение убытков за период от момента совершения сделки до момента признания сделки недействительной законодательством не предусмотрено. Хотя за это время в силу каких-либо обстоятельств стоимость имущества может существенно измениться по причине инфляции, в результате изменения котировок на фондовой бирже и так далее.

Например, по сделке купли-продажи в 1994 году квартира продавалась за 25 миллионов рублей. Сделка была признана недействительной в 1995 году, когда эта квартира уже стоила 50 миллионов рублей. Основанием недействительности сделки, допустим, послужила недееспособность покупателя (ст. 171 ГК РФ). Тогда, если судом будут установлены обстоятельства, доказывающие, что дееспособная сторона (продавец) знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то продавец обязан возвратить покупателю стоимость квартиры на момент совершения сделки — 25 миллионов рублей и возместить еще реальный ущерб в размере 25 миллионов по причине увеличения за год стоимости квартиры. Если же продавец не знал о недееспособности покупателя (такие обстоятельства судом не установлены), то он обязан будет возвратить покупателю только 25 миллионов рублей — сумму сделки.

В ряде случаев требованиям, указанным в законодательстве, противоречит только часть сделки, то есть отдельные ее условия. На этот случай Гражданский Кодекс (ст.180) содержит общую презумпцию, в силу которой недействительность части сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. То есть решающим фактором является значимость недействительной части с точки зрения сторон. Если без этой части сделка утрачивает интерес для сторон, то она должна быть признана недействительной в целом.

В каждом конкретном случае суду, рассматривающему требования о признании сделки недействительной либо о применении последствий ее недействительности, необходимо устанавливать наличие интереса к совершению сделки у сторон на изменившихся условиях с учетом недействительности части сделки.

Таким образом, последствиями недействительности сделок являются двусторонняя реституция, односторонняя реституция и конфискация. По общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. При конфискации это имущество идет в доход РФ. К отношениям по недействительным сделкам субсидиарно могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. Законом может быть предусмотрена обязанность виновного возместить реальный ущерб, причиненный потерпевшему совершением недействительной сделки. Недействительность части сделки не препятствует признанию действительности сделки в целом.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:


Источник: http://studopedia.ru/9_121376_posledstviya-nedeystvitelnosti-sdelok.html

Недействительность сделок с недвижимым имуществом

Максим Козлов, заместитель начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления федеральной регистрационной службы по Белгородской области.

Одной из наболевших проблем, возникающих при разрешении споров на недвижимое имущество, является вопрос о том, какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

Коллизии между ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации), а также принятыми на его основе Правилами ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с одной стороны, и гражданским законодательством, с другой стороны, стали почвой для возникновения судебных споров между органами Росрегистрации и участниками гражданского оборота. Проблематичным является исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Ни один нормативный акт не содержит указания на действия регистрирующего органа при вынесении таких решений судами. С момента принятия изменений в ст. 223 ГК РФ, устанавливающих, что право собственности у добросовестного приобретателя возникает с момента государственной регистрации, ситуация усложнилась.

Противоречия судебной практики

На практике возникло несколько вопросов.

Какое решение будет основанием для прекращения записи в ЕГРП бывшего владельца имущества — ответчика и восстановления записи о праве истца — собственника недвижимого имущества?

Достаточно ли просто решения о признании сделки недействительной или необходимо, чтобы суд применил последствия ее недействительности, необходимо ли указание в решении суда на какие-то действия регистрирующего органа по восстановлению записи о праве собственности бывшего собственника имущества?

Читайте так же:  Летнее время комендантский час

К сожалению, ответить на это зачастую не могут даже судьи, выносящие такие решения, и потому судебная практика по данной проблеме является неоднородной и противоречивой.

Некоторые суды в случае признания сделки недействительной признают недействительным зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество.

Так, ФАС УО своим Постановлением от 18.01.2005 по делу N Ф09-4479/04-ГК оставил в силе решение Арбитражного суда Свердловской области, которым был признан недействительным договор купли-продажи и признано недействительным зарегистрированное за ответчиком право собственности на трансформаторную подстанцию.

При этом суд кассационной инстанции отклонил ссылку ответчика на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, что разрешение данного вопроса не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу, поскольку требование о применении последствий недействительности или виндикационный иск не заявлены.

То есть суд фактически применил последствие недействительности сделки, не предусмотренное законом.

Также есть случаи, когда вместе с признанием сделки недействительной суды прекращают право собственности ответчика.


Например, Арбитражный суд Саратовской области своим решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, применил последствия недействительности сделки — прекратил право собственности ЗАО на нежилое здание.

ФАС ПО своим Постановлением указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав, что норма закона, на основании которой допускается применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности, судом не указана и вывод суда о возможности таких действий противоречит ст. 235 ГК РФ .

Постановление ФАС ПО от 21.03.2005 N А57-9239/04-5.

Данный вывод суда кассационной инстанции является абсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должно сначала возникнуть у этого лица.

При признании сделки недействительной презюмируется, что право собственности ответчика так и не возникло.

В противоположность судам, пытающимся применить какие-то особые условия недействительности сделок, объектом которых является недвижимое имущество, большинство судов полагает достаточным применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, для того чтобы были внесены необходимые записи в ЕГРП.

Такую позицию занял ФАС МО в некоторых делах, рассмотренных этим судом.

В частности, в Постановлении от 14.05.2004 по делу N КГ-А40/3659-04 суд сослался на то, что из существа ст. 166, 167 ГК РФ следует, что, заявляя требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, лицо не обязано учитывать особенности возникновения и прекращения прав по ничтожной сделке.

Также ФАС МО указал, что не может быть признана обоснованной ссылка суда первой инстанции на то, что поскольку в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности не приводит к восстановлению прав собственника на недвижимое имущество, исходя из сведений, внесенных в ЕГРП. Суд кассационной инстанции указал, что предъявление иска о признании сделки недействительной, по существу, является оспариванием зарегистрированного права .

См. также: Постановление ФАС МО от 04.03.2004 по делу N КГ-А40/1231-04.

В этой связи возникает вопрос: достаточно ли просто признания сделки недействительной судом или необходимо, чтобы он применил последствия недействительности сделки, для того чтобы орган Росрегистрации внес соответствующие изменения в ЕГРП?

Одни суды полагают, что одного признания сделки недействительной достаточно для внесения записи о прекращении права собственности ответчика и восстановлении записей о праве собственности истца.

В качестве примера можно привести дело N КГ-А40/10421-04, рассмотренное 16.11.2004 ФАС МО.

ЗАО обратилось с иском к Мосрегистрации о признании незаконными действий о прекращении права собственности истца на нежилые здания и обязании Мосрегистрации внести записи в ЕГРП права собственности истца на спорные объекты.

Решением суда первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказано.

При рассмотрении жалобы ЗАО ФАС МО указал следующее.

Поскольку основанием для государственной регистрации согласно ст. 17 Закона о регистрации являются вступившие в законную силу судебные акты, Мосрегистрация правомерно внесла указанные записи.

Аналогичное толкование норм законодательства применил ФАС ВВО в Постановлении от 28.01.2003 по делу N А43-7325/02-17-254.

В то же время имеется совершенно иная судебная практика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении суд применил последствия недействительности сделки для внесения соответствующих записей в ЕГРП регистрирующим органом.

В частности, ФАС МО в противоположность вышеуказанному делу N КГ-А40/10421-04 в своем Постановлении от 12.08.2004 по делу N КГ-А40/6916-04 принял следующее решение.

ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлению истца; обязать Мосрегистрацию аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП о праве ЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации права по заявлению ООО, и обязал Мосрегистрацию аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ЗАО на здание. В части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решение арбитражного суда производство по делу прекращено.

Постановлением апелляционной инстанции решение в части признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязании Мосрегистрации аннулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям.

Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации и наличии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное здание не может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО права собственности на этот объект недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Суд пришел к выводу о недоказанности прекращения права собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права у ООО.

Решением, на которое ссылается заявитель в обоснование заявленных требований, установлена ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО на спорный объект недвижимости, но не были применены последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение не может служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорный объект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это право записи в ЕГРП.

Подобная двойственность судебной практики отнюдь не способствует единству правоприменительной практики органов Росрегистрации.

Коллизии устранимы

Полагаю, проблема исполнения решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должна быть решена следующим образом.

Исходя из толкования ст. 166, 167 ГК РФ, данного КС РФ в Постановлении N 6-П от 21.04.2003, добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Читайте так же:  Явка сторон обязательна

Таким образом, на основании правовой позиции Конституционного Суда можно сделать вывод, что в тех случаях, когда сделка признана судом недействительной, это означает, что титула собственника у ответчика не возникло. Соответственно регистрирующий орган, для того чтобы привести записи в ЕГРП в соответствие с действительной его принадлежностью, должен погасить запись в ЕГРП ответчика по иску и восстановить запись о праве собственности надлежащего собственника — истца (поскольку в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ госрегистрация лишь отражает правовое положение указанного имущества).

Добросовестного приобретателя в данном случае не будет, поскольку им может быть только третье лицо, а не стороны по недействительной сделке, поэтому противоречия со ст. 223 ГК РФ не будет.

Указания на применение последствий недействительности сделки в решении суда для внесения записей в ЕГРП не требуется, поскольку она представляет собой всего лишь обязанность лиц, обладающих имуществом без прав на него, вернуть его противоположной стороне — фактически передать имущество.

Тем более не нужно включать в решении суда какие-либо специальные указания на необходимость погашения, аннулирования записи в ЕГРП или о прекращении регистрации права, признавать недействительным зарегистрированное право, поскольку такие действия не предусмотрены ни ГК РФ, ни Законом о регистрации.

В то же время признание недействительной сделки между двумя лицами в тех случаях, когда оно уже приобретено третьим лицом, не влечет никаких правовых последствий, поскольку в этом случае оно может быть истребовано у него только путем виндикационного иска.

Полагаем, что для исключения изложенных выше противоречий в судебной практике ВАС РФ необходимо дать соответствующие разъяснения арбитражным судам.

Источник: http://wiselawyer.ru/poleznoe/20696-nedejstvitelnost-sdelok-nedvizhimym-imushhestvom

Применение последствий недействительности ничтожной сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества

Валерий Еременко, адвокат Адвокатской консультации N 172 Межреспубликанской коллегии адвокатов.

В статье рассматривается практика Федеральной регистрационной службы по внесению записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании судебных актов о признании сделки по отчуждению такого имущества недействительной.

Сложившаяся арбитражная практика позволяет признавать недействительной ничтожную сделку. Такая возможность прямо предусмотрена в п. 32 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ). Вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки рассматривается судом по заявлению заинтересованного лица либо по собственной инициативе. Указанная норма позволяет суду признавать ничтожную сделку недействительной без применения последствий ее недействительности, которое в таком случае становится предметом самостоятельных судебных разбирательств. При этом, помимо иска о применении последствий, у заинтересованного лица появляется возможность подачи иных исков: о признании права собственности, о неосновательном обогащении, виндикации и т.п. Если предметом оспариваемой сделки являются акции или доли участника ООО, недействительность сделки может повлечь и обжалование различных корпоративных мероприятий общества.

В обоснование подобных исков приводится п. 1 ст. 167 ГК РФ, согласно которому недействительная сделка не влечет правовых последствий, помимо тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Между тем буквальное применение правил указанной нормы на практике зачастую невозможно. С момента совершения сделки в отношении ее объекта осуществляются разнообразные действия: уплачиваются обязательные платежи, заключаются разнообразные сделки, а также осуществляются различные улучшения. Кроме того, вероятным является и изменение его (предмета сделки) рыночной стоимости. Поэтому полностью нивелировать последствия заключения сделки, как правило, не представляется возможным.

Однако до настоящего момента ни законодателем, ни судебной практикой не выработано четко выраженной позиции относительно того, какие последствия недействительной сделки можно применять, а какие нет; какие действия являются последствиями недействительности сделки, а какие квалифицируются как нормальный результат течения времени и нахождения вещи во владении у того или иного лица, а также можно ли требовать признания недействительными каких-либо сделок (решений, действий), связанных с недействительной сделкой и вытекающих из нее.

Например, на наш взгляд, нельзя рассматривать в качестве обозначенных последствий решения акционерного общества, принятые на основании ничтожной сделки, признанной недействительной. Между тем вопрос о возможности принятия такого решения остается открытым, а его разрешение зависит от ответа на другой вопрос: недействительность сделки является абсолютной (могут быть оспорены любые действия, связанные с предметом такой сделки) или она (недействительность) ограничена применением соответствующих последствий, после чего никаких иных исков подавать уже нельзя?

Принцип, изложенный в п. 1 ст. 167 ГК РФ, является руководящим не только при рассмотрении судебных дел, но и по отношению к деятельности различных государственных органов и коммерческих организаций. Причем зачастую указанные субъекты предлагают свою собственную произвольную трактовку недействительности сделки и последствий ее недействительности.

Так, регистратор акционерного общества осуществил списание ценных бумаг со счета номинального держателя, клиент которого являлся последующим приобретателем спорных акций, руководствуясь при этом принципом п. 1 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которым недействительная сделка не влечет юридических последствий. По мнению регистратора, в описываемом случае продажа ценных бумаг и передача их в номинальное держание автоматически становились недействительными. Указанное действие регистратора повлекло многочисленные судебные споры, в которых рассматривался вопрос о том, какие последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены и кем.

Более подробно хотелось бы остановиться на уже сложившейся практике Федеральной регистрационной службы (далее — ФРС) по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на основании судебного решения.

Как уже отмечалось, рассматривая дело о признании недействительным договора, связанного с отчуждением недвижимого имущества, суды зачастую по тем или иным основаниям не могут применить последствия недействительности ничтожной сделки. В качестве примеров можно привести следующие наиболее характерные мотивировки:

  • имущество претерпело какие-либо существенные изменения;
  • о недействительности сделки заявляет не сторона по сделке;
  • у имущества имеются добросовестные приобретатели.

Определение ничтожности сделки — анализ на соответствие законодательству — значительно менее трудоемкий процесс, нежели исследование всех фактических обстоятельств, связанных с ее предметом, поэтому суд даже в элементарных делах может признать сделку недействительной и отказать в применении последствий ее недействительности.

Естественно, наиболее разумным и правильным представляется путь, при котором в самостоятельном судебном процессе рассматриваются все вопросы, связанные с применением последствий недействительности ничтожной сделки. Если с удовлетворением соответствующего иска обозначенные нормы начинают «работать» в полном объеме — сделка недействительна и последствия применены, то при противоположном решении суда недействительная сделка, по которой не применены последствия, «повисает в воздухе». В таком случае складывается неопределенная ситуация вокруг предмета сделки и действий, совершенных лицами в отношении этого предмета после ее заключения.

Читайте так же:  Имеет право на возмещение убытков

Рассмотрим конкретный пример. ФРС после признания недействительной сделки по внесению недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица (заключенной в 1998 г.) отказала в применении последствий недействительности ничтожной сделки и самостоятельно в 2004 г. осуществила перевод прав в отношении недвижимого имущества с покупателя на продавца. Свидетельство о праве собственности покупателя на объект недвижимости было аннулировано, а свидетельство о праве собственности продавца восстановлено.

При этом свои действия ФРС также обосновывала ссылками на п. 1 ст. 167 ГК РФ. Необходимо отметить, что, с точки зрения ФРС, право собственности никогда не возникало у покупателя, поэтому никакого лишения данного права со стороны ФРС не было. Она лишь совершила два регистрационных действия: прекратила необоснованно возникшее право собственности покупателя и восстановила право собственности продавца недвижимого имущества, о чем в ЕГРП были внесены соответствующие записи.

Указанные действия ФРС совершила при наличии запретов Арбитражного суда г. Москвы на регистрацию перехода права собственности. Запреты не исполнялись также со ссылкой на п. 1 ст. 167 ГК РФ: право собственности у покупателя никогда не возникало, соответственно, оно не могло и переходить к другому лицу. Несмотря на то что подобный подход является спорным, судебная практика фактически подтвердила доводы регистрационной службы . Защитить сторону по сделке, признанной недействительной, от внезапного (внесудебного) перевода права собственности может только удовлетворенное судом ходатайство о запрете для ФРС совершать любые регистрационные действия.

См., например: Постановления ФАС Московского округа от 16.11.2004 по делу N КГ-А40/10421-04; от 16.11.2005 по делу N КГ-А40/11018-05.

Применение п. 1 ст. 167 ГК РФ (право собственности никогда не возникало) позволяет государственному органу жестко отстаивать свою позицию и оставлять без внимания положения ст. 218 ГК РФ (основания приобретения права собственности) и иные нормы, связанные с прекращением/возникновением права собственности.

К сожалению, нормы Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон), касающиеся регламентации деятельности государственного регистрационного органа, не всегда применимы в условиях признания сделки недействительной.

Закон (ст. 17, 18, 28) предусматривает судебный акт в качестве основания для совершения регистрационных действий. Пунктом 1 ст. 28 Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрации на общих основаниях. Момент возникновения таких прав определяется решением суда. Если оно не содержит сведений, обязательных для внесения в ЕГРП, регистратор вправе направить в суд запрос о порядке исполнения данного решения.

В рассматриваемом случае судебный акт не содержал подобных сведений, а государственный регистрационный орган руководствовался исключительно п. 1 ст. 167 ГК РФ. Учитывая, что суды, рассматривающие дело об обжаловании действий ФРС, заняли сторону государственной службы, можно сделать вывод, что применение п. 1 ст. 167 ГК РФ является приоритетным по отношению к любым иным нормам права.

Первопричиной этого, на наш взгляд, неправильного подхода является расширенное толкование судебной практикой ст. 12 ГК РФ, которая предусматривает в качестве способа защиты права применение последствий недействительности ничтожной сделки. Если задействовать подобный механизм не представляется возможным, суды не должны признавать ничтожную сделку недействительной, поскольку именно применение последствий обосновывает заинтересованность лица, обратившегося в суд с иском о признании сделки недействительной, а не абстрактная констатация судом указанного факта.

В настоящее время, когда одной из основных задач права становится обеспечение стабильности гражданского оборота (этим, в частности, объясняются последние изменения в ст. 181 ГК РФ, касающиеся сроков исковой давности), полагаем, что положение, предусмотренное в п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ (о возможности признания недействительной ничтожной сделки), которым продолжают руководствоваться суды по всей стране, морально устарело и должно быть изменено. Необходимо четко понимать, что недействительность сделки влечет только применение последствий недействительности ничтожной сделки и только судом. Рассмотрение иных требований не должно иметь места. Никакие государственные органы либо юридические лица не вправе произвольно совершать действия, направленные на самостоятельное применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Источник: http://wiselawyer.ru/poleznoe/20111-primenenie-posledstvij-nedejstvitelnosti-nichtozhnoj-sdelki-svyazannoj-otchuzhdeniem

2. Последствия недействительных сделок

Двухсторонняя реституция является общим последствием для недействительных сделок.

Судом первой инстанции было вынесено решение о признании недействительным договора мены квартиры на автомашину, заключенного между Калининой и Корзинковым. Сделка была признана недействительной на основании п. 7 ст. 159 ГК вследствие того, что Калинина в момент ее заключения, находясь в болезненном состоянии, не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Вынося решение о недействительности договора мены, суд постановил выселить Корзинкова из квартиры, однако не решил вопрос о возврате ему автомашины. При пересмотре дела по жалобе Корзинкова суд указал, что в соответствии с п. 3 ст. 157 ГК в данном случае последствием признания сделки является двусторонняя реституция, следовательно, помимо выселения Корзинкова из квартиры, суд первой инстанции должен был решить вопрос о возврате автомашины Корзинкову. На основании сделанных выводов суд дополнил вынесенное решение положением, обязывающим Калинину вернуть автомашину Корзинкову.

При невозможности возврата полученного по сделке в натуре сторона должна возместить стоимость имущества в деньгах.

Односторонняя реституция означает, что имущество возвращается только одной стороне, а все полученное по сделке другой стороной подлежит конфискации. Данное последствие применяется, когда на достижение преступной цели был направлен умысел одной стороны. В этом случае все полученное действующим с умыслом лицом подлежит возвращению другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей по сделке подлежит конфискации.

Реституция является последствием только для сторон недействительной сделки. Если имущество, полученное по недействительной сделке, было отчуждено третьим лицам, то возможность его возврата должна определяться по правилам виндикационного иска или иска о неосновательном обогащении.

Конфискация всего полученного по сделке у всех ее участников применяется при наличии умысла у всех участников сделки на достижение преступной цели.

Особые последствия наступают при заключении мнимых и притворных сделок. Мнимая, или фиктивная сделка совершается для вида, в ней отсутствует намерение участников создать для себя права и обязанности. Такая сделка является недействительной. Типичными иллюстрациями подобного рода сделок являются договоры дарения, продажи имущества близким лицам с целью уклонения от обращения взыскания на это имущество, когда в действительности имущество не переходит в собственность одаряемого или покупателя, а по соглашению с последними сохраняется за дарителем или продавцом как их собственность.

Решением Талдыкорганского городского суда был признан недействительным договор дарения автомашины, заключенный между Бибатыровым и его сестрой Бибатыровой. При рассмотрении дела было установлено, что спорная автомашина была подарена Бибатыровым своей сестре Бибатыровой без согласия супруги после того, как последняя подала в суд заявление о расторжении брака.

В отличие от мнимой сделки притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Таким образом, притворная сделка как бы включает в себя две сделки: прикрывающую и прикрываемую. Зачастую обе эти сделки имеют противозаконную цель. Но встречаются случаи, когда прикрываемая сделка не противоречит требованиям законодательства. И в том и в другом случае применяется одно правило: прикрываю- щая сделка является недействительной, а к прикрываемой применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, такая сделка может быть как противозаконной, так и правомерной. На практике встречаются юридически не сложные случаи притворных сделок, например, оформления договором купли-продажи договора дарения или наоборот.

Читайте так же:  Допустимость заключения мирового соглашения по делу

Но возникают и более сложные ситуации. Вот один из примеров подобного рода.

ТОО «ТПК «Алатау» обратилось в суд с иском о взыскании неустойки за неправомерное пользование чужими деньгами с АО «Алматинский Пивзавод № 1». Между сторонами был заключен контракт на продажу через ТОО «ТПК «Алатау» 2 500 000 бутылок пива для регионов РК и 2 000 000 литров емкостного пива на общую сумму 180 000 000 тенге. Из указанной суммы 7 0 % (124 000 000 тенге) должно быть выплачено продавцу в течение 10 банковских дней с даты подписания контракта, а остальные 30 % — по мере отпуска продукции. ТОО «ТПК «Алатау» в соответствии с условиями контракта перечислило сумму 180 000 000 тенге. Ответчик свои обязательства по поставке пива не исполнил. В связи с этим истец направил ответчику претензию о расторжении контракта и возврате суммы долга с учетом неустойки. Основной долг ответчиком выплачен, поэтому в заявлении истец просит взыскать неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере 17 122 192 тенге. Ответчик, возражая против требований о взыскании неустойки за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предъявил встречные требования о признании контракта недействительным, считая, что эта сделка прикрывает другую сделку — договор кредита на сумму 180 000 000 тенге.

Как установлено в суде первой инстанции, между ТОО «ТПК «Алатау» и ОАО «Алматинский пивзавод № 1» сложились давние партнерские отношения. Данное обстоятельство подтвердили стороны в ходе судебного разбирательства.

Согласно кредитному договору АО «Сеним Банк» предоставило ТОО «ТПК «Алатау» денежные средства в размере 180 000 000 тенге сроком на 3 года.

В обеспечение своевременного выполнения ТОО «ТПК «Алатау» обязательств по данному контракту был заключен договор гарантии, согласно которому ответчик — АО «Алматинский пивзавод № 1» выступал гарантом и обязался солидарно с истцом отвечать перед банком по кредитным обязательствам истца.

Более того, впоследствии был заключен договор залога, по условиям которого в целях обеспечения возврата, полученных у залогодержателя — АО «Се- ним Банк» денежных средств, АО «Алматинский пивзавод № 1 » предоставило банку в залог свое имущество.

Во исполнение вышеуказанного кредитного договора на расчетный счет ТОО «ТПК «Алатау» было перечислено 180 000 000 тенге.

Суд обоснованно усмотрел связь между отношениями по кредитному договору и по контракту, поскольку получение кредитных средств ТОО «ТПК «Алатау» от АО «Сеним Банк» и отправление их на расчетный счет АО «Ал- матинский пивзавод № 1» происходили одновременно.

Верен вывод суда о том, что истец ТОО «ТПК «Алатау» в лице его генерального директора и ответчик АО «Алматинский пивзавод № 1» при заключении контракта не имели цели по реализации продукции и получения прибыли от таковой. Намерением при заключении данного контракта было получение денежных средств на условиях займа для АО «Алматинский пивзавод № 1» от АО «Сеним Банк».

Согласно п. 2 ст. 160 ГК РК если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Исследовав обстоятельства дела, суд обоснованно пришел к выводу, что контракт на продажу пива был заключен не с целью вызвать юридические последствия, а в целях прикрытия другой сделки — кредитного договора, который был заключен для получения кредита. Поэтому суд пришел к выводу, что поскольку кредитный договор сторонами исполнен, кредит получен и возвращен, интересы третьих лиц не нарушены, намерений уклониться от ответственности АО «Алматинский пивзавод № 1» не имел, то такую сделку (прикрываемую) нельзя признать противоправной.

Недействительная сделка не порождает последствий, начиная с момента ее совершения, однако суд вправе с учетом конкретных обстоятельств ограничиться запретом ее дальнейшего исполнения.

Недействительность части сделки. Иногда недействительной является не вся сделка, а лишь какая-то ее часть. Ст.161 ГК закрепляет правило о том, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей. Однако закон делает оговорку, что недействительность сделки не наступает, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Поэтому если заключена, например, сделка по купле-продаже предприятия, в которой окажутся недействительными отдельные условия, относящиеся к частным обстоятельствам и малозначительным объектам в составе предприятия, то это не превратит всю сделку в недействительную, и совсем по-иному могут выглядеть последствия, когда в составе сделки по строительству жилого дома окажутся недействительными условия, относящиеся к постройке гаража, бани и сарая, без включения которых в договор заказчик не стал бы приобретать дом, и, следовательно, недействительность таких условий приведет к недействительности всего договора.

По спорам, связанным с недействительностью сделок, применяется общий трехгодичный срок исковой давности. И только по спорам, связанным с недействительностью сделки, совершенной вследствие обмана, насилия, угрозы злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также по кабальным сделкам (пп.9,10 ст. 159 ГК), исковая давность составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Сокращенный срок исковой давности и особый порядок его исчисления установлен законодательством по спорам о недействительности договора купли- продажи приватизируемого объекта. Он равен шести месяцам со дня подписания договора, если иск предъявлен стороной сделки. Если иск предъявлен иными заинтересованными лицами или прокурором, то срок исковой давности равен шести месяцам со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием признания сделки недействительной, но иск должен быть заявлен не позднее трех лет со дня подписания договора.

Указанные сроки распространяются на любые договоры приватизации, в том числе и в жилищной сфере.

Так, по мнению Акима г. Тараза, изложенному в апелляционной жалобе на решение Таразского городского суда, Закон РК «О приватизации» не регулирует приватизацию объектов государственного жилищного фонда. Приватизация объектов государственного жилищного фонда регулируется специальным законодательством, в связи с чем, применяется общий срок исковой давности. Жамбылский областной суд, рассматривавший это дело, справедливо отклонил этот несостоятельный довод Акима и применил к спору шестимесячный срок исковой давности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://lawbook.online/pravo-lektsii-grajdanskoe/posledstviya-nedeystvitelnyih-sdelok-12067.html

Последствия недействительности сделок с недвижимым имуществом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here