Неотделимые улучшения арендованного имущества ндс

Вся информация на в статье на тему: "Неотделимые улучшения арендованного имущества ндс". Полное описание собранное из разных авторитетных источников. Если возникнут вопросы, вы всегда можете обратиться к дежурному консультанту.

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

Материал для подписчиков издания «Новая бухгалтерия». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Новая бухгалтерия

Журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов. Журнал состоит из четырех основных разделов: бухгалтерский учет, налоги, труд и заработная плата, право.

Периодичность выхода: 1 раз в месяц. Объем: 144 полосы.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/364564/

Неотделимые улучшения арендованного имущества ндс

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль возникают у организации-арендодателя при передаче арендатором арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных как без согласия арендодателя, так и с согласия арендодателя? Что понимается под понятием «согласие» (какими документами возможно подтвердить согласие арендодателя)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, доходов в целях исчисления налога на прибыль у арендодателя не возникает.
Неотделимые улучшения, не согласованные с арендодателем, подлежат учету в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ после окончания срока аренды. Учет арендодателем нормы пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при несогласованных неотделимых улучшениях арендованного имущества приведет к налоговым спорам.
При получении неотделимых улучшений имущества (независимо от согласования) объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает.
В случае согласования улучшений арендодатель как собственник объекта аренды может принять предъявленный арендатором НДС к вычету со стоимости возмещаемых арендатору капитальных вложений.
Даже при наличии счета-фактуры арендодатель не вправе принять к вычету «входной» НДС по безвозмездно полученным улучшениям (в том числе при наличии согласования). В противном случае арендодателю придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.

Налог на прибыль

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

НДС

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

Порядок обложения НДС при получении несогласованных капитальных вложений (полученных безвозмездно) аналогичен безвозмездно полученным капитальным вложениями, произведенным с согласия арендодателя: объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), право на налоговый вычет отсутствует (пп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок). В противном случае организации придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

24 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1179713/

Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества

НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества

Из положений ст. 623 ГК РФ следует, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, по окончании срока действия договора аренды остаются в собственности арендодателя. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ). Таким образом, если арендатор произвел неотделимые улучшения, то по окончании срока договора аренды эти улучшения передаются арендодателю на возмездной либо безвозмездной основе (в зависимости от условий договора), если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. При этом реализацией признается передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если арендатор в соответствии с договором передает (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимые улучшения, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС. Аргументом в пользу данной позиции является то, что арендатор передает арендодателю не улучшения как объект, а результат выполненных работ по его созданию. А в соответствии с п. 4 ст. 38 НК РФ работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы (см. письма Минфина России от 27.07.2016 N 03-07-11/43792, от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01 и др., ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11 и др.).

Читайте так же:  Моральный вред компенсируется

Соответственно, при передаче арендодателю неотделимых улучшений, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить арендодателю соответствующую сумму НДС.

В случае возмещении стоимости арендодателем налоговая база определяется как договорная (рыночная) стоимость передаваемых неотделимых улучшений без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ). Если арендодатель не возмещает стоимость капвложений, налоговой базой по НДС является рыночная стоимость неотделимых улучшений, передаваемых безвозмездно, без учета НДС (п. 2 ст. 154 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 26.01.2007 N 19-11/06916). При этом рыночная цена определяется в соответствии со ст. 105.3 НК РФ. В постановлении ФАС Уральского округа от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7 указано, что арендатор в акте может в целях налогообложения указать, например, цену, соответствующую затратам на неотделимое улучшение объекта за вычетом амортизационных отчислений по нему за период до передачи и с учетом инфляции.

В НК РФ не урегулировано, в какой момент следует начислить НДС и, соответственно, выставить счет-фактуру арендодателю (п. 3 ст. 168 НК РФ): сразу после того, как выполнены работы, или по окончании договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача прав собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Если исходить из того, что все-таки происходит безвозмездная передача (то есть имеет место переход права собственности) неотделимых улучшений (опуская тот факт, что право собственности на них изначально принадлежит арендодателю на основании ст. 623 ГК РФ), то, по нашему мнению, начислять НДС и выставлять счет-фактуру следует по окончании договора аренды, в момент подписания документа о передаче улучшенного имущества арендодателю.

При этом суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении неотделимых улучшений в арендуемое имущество, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных статьями 171 и 172 НК РФ (см. письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, от 05.11.2009 N 03-07-11/282, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505, от 26.01.2007 N 19-11/06916, от 08.12.2006 N 19-11/108507, ФНС России от 18.05.2006 N 03-1-03/[email protected]). Некоторые суды поддерживают точку зрения Минфина России и налоговых органов (см. постановления ФАС Поволжского округа от 25.07.2013 N Ф06-5758/13, от 26.06.2012 N Ф06-4326/12, от 24.06.2008 N А12-18629/07, ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2008 N Ф03-4340/2008, ФАС Московского округа от 17.04.2013 N Ф05-2848/13, от 30.04.2010 N КА-А40/3819-10, от 14.08.2009 N КА-А40/7779-09, от 25.06.2009 N КА-А40/4798-09, от 13.02.2007 N КА-А40/450-07, ФАС Уральского округа от 02.02.2010 N Ф09-4771/09-С2, от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7).

Вместе с тем имеют место судебные решения, согласно которым при передаче арендодателю затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного объекта не возникает операций, признаваемых объектом обложения НДС. Судьи указывают, что результатом работ арендатора по реконструкции помещения явились неотделимые улучшения арендованного имущества, которые в любом случае становятся собственностью арендодателя с момента их создания. Эти улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации, поэтому на основании ст. 38 НК РФ и ст. 146 НК РФ объект обложения НДС не возникает (см. постановления АС Московского округа от 19.03.2015 N Ф05-2035/15, от 28.01.2014 N Ф05-17237/13, ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 N Ф06-9801/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.07.2012 N А53-11418/2011, от 17.04.2012 N Ф08-1436/12, от 27.07.2011 N Ф08-4189/11, ФАС Уральского округа от 27.09.2011 N Ф09-6099/11, ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2012 N А21-9549/2011, от 20.05.2010 N Ф07-3694/2010, от 21.04.2006 N А56-7638/2005, ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08).

Обратите внимание на постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33. В п. 26 этого документа разъяснено, что:

1) Если арендатор осуществляет капитальные вложения в арендованное имущество в качестве согласованной сторонами формы арендной платы, суммы НДС, предъявленные ему по приобретенным в этой связи товарам (работам, услугам), имущественным правам, принимаются арендатором к вычету в том же порядке, что и суммы налога, предъявляемые арендодателями в составе арендной платы.

2) В тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы НДС в общем порядке, поскольку в целях применения ст. 171 НК РФ он должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

3) В случае компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы НДС предъявляются им арендодателю в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ.

4) Арендодатель, как собственник объекта аренды, принявший на себя бремя капитальных вложений, предъявленные арендатором суммы НДС может либо принять к вычету согласно ст. 171 НК РФ, либо включить в расходы при исчислении налога на прибыль на основании ст. 170 НК РФ.

Источник: http://base.garant.ru/58077045/

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Читайте так же:  Въезд выезд на границу за картой

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Читайте так же:  Признаки объекта судебной экспертизы
Видео (кликните для воспроизведения).

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Источник: http://kontur.ru/articles/5434

Неотделимые улучшения. Учет НДС при возврате собственнику

Возврат собственнику имущества с произведенными неотделимыми улучшениями несет для арендатора налоговые риски. По мнению чиновников передача неотделимых улучшений — это реализация, которая должна облагаться НДС. Судебная практика по учету НДС с таких операций достаточно противоречива

Арендатору при возврате имущества собственнику иногда приходится отдавать и результаты своих ремонтных или строительных работ, которые невозможно отделить от основного имущества, не причинив ему вреда (неотделимые улучшения). Является ли такая передача объектом обложения НДС?

Ни в Гражданском кодексе, ни в других нормативных правовых актах не дается общего определения улучшений. Представляется, что улучшение имущества — это такое изменение, в результате которого повышается стоимость этого имущества, показатели его функционирования или иные характеристики. Нормы Гражданского кодекса (ст. 623 ГК РФ) не дают однозначного ответа на вопрос, кто обладает правом собственности на неотделимые улучшения, которые производятся за счет арендатора. Установлены только правила возмещения их стоимости в данной ситуации. В большинстве случаев после прекращения договора компания-арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений при условии, что сами работы были согласованы с арендодателем. Если же стороны предварительно не согласовали этот момент, то по общему правилу расходы не возмещаются.

Читайте так же:  Право на справедливое судебное разбирательство еспч

Передача неотделимых улучшений – реализация?

Когда арендатор передает улучшенное имущество обратно арендодателю, сразу возникает вопрос, нужно ли начислять НДС. И ФНС России, и Минфин России едины в своем мнении: передача неотделимых улучшений по окончании договора аренды должна облагаться НДС (письма Минфина России от 24.01.2013 № 03-07-05/01 от 31.12.2009 № 03-07-11/341, от 29.08.2008 № 03-07-11/290, ФНС России от 19.04.2010 № ШС-37-3/11 и др.). Эта точка зрения чиновников сформировалась давно и не изменяется на протяжении многих лет. В данном случае происходит передача результатов работ на возмездной или безвозмездной основе, которая приравнивается к их реализации (п. 1 ст. 39 НК РФ). При этом не имеет значения, каким именно способом выполнены сами работы — хозяйственным или подрядным.

Согласны с чиновниками и некоторые суды. Например, в одном из своих постановлений (пост. ФАС МО от 30.04.2010 № КА-А40/3819-10) ФАС Московского округа указал, что арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю НДС, связанный с приобретением последним неотделимых улучшений. Заметим, что факт компенсации их стоимости арендодателем арендатору в данном случае никак не повлиял на решение суда.

В более раннем постановлении ФАС Московского округа (пост. ФАС МО от 14.08.2009 № КА-А40/7779-09) уже самой компании пришлось доказывать в суде, что передача неотделимых улучшений облагается НДС. Организация произвела неотделимые улучшения арендованного имущества и начислила НДС, а арендодатель (истец) поставил к вычету предъявленную арендатором сумму налога. Инспекция провела камеральную проверку декларации и отказала в праве на налоговый вычет и в возмещении НДС. Основанием для такого решения послужил вывод, что выполненные работы носят капитальный характер и не являются реконструкцией.

Таким образом, инспекция перепутала две различные классификации: классификацию проводимых работ на ремонт и реконструкцию (модернизацию, техническое перевооружение) — согласно Налоговому кодексу — и классификацию улучшений на отделимые и неотделимые — по Гражданскому кодексу. При этом, по мнению налоговиков, передача улучшений в виде ремонтных работ не должна облагаться НДС. Суд с этим не согласился и пришел к выводу, что результат произведенных работ — неотделимые улучшения, следовательно, их передача приравнивается к реализации и облагается НДС.

Выводы о том, что передача неотделимых улучшений — это реализация, которая должна облагаться НДС, можно найти и в других судебных решениях (пост. ФАС УО от 02.02.2010 № Ф09-4771/09-С2, ФАС ВСО от 26.08.2008 № А33-3889/2007-03АП-1875/2007-Ф02-4036/2008).

Иногда встречается и такое мнение налоговиков: НДС по неотделимым улучшениям должен быть начислен еще до истечения срока действия договора аренды. В качестве примера можно привести одно из постановлений ФАС Центрального округа (пост. ФАС ЦО от 22.07.2008 № А54-4674/2007С8).

Инспекция решила: если фирма произвела неотделимые улучшения арендованного имущества, приняла их на учет, использовала в предпринимательской деятельности и при этом расходы не были ей возмещены арендодателем, то это считается их безвозмездной передачей (реализацией). Следовательно, необходимо начислить НДС. Но суд не согласился с такими выводами и отметил, что прежде всего инспекция должна доказать факт передачи улучшений и увеличение первоначальной стоимости улучшенного имущества арендодателем. Кроме того, суд указал, что договор аренды в данном случае не был расторгнут, а перехода права собственности при его заключении или исполнении не возникает.

Позиция судей по учету НДС с передачи неотделимых улучшений

Суды нередко указывали, что передача неотделимых улучшений не должна облагаться НДС, поскольку в данном случае факт реализации отсутствует (пост. ФАС СКО от 27.07.2011 № А53-19081/2010, ФАС СЗО от 20.05.2010 № А56-66260/2009).

Одним из наиболее интересных судебных актов по данному вопросу является постановление ФАС Северо-Западного округа. Суд указал, что право собственности на имущество возникает в силу закона или договора. Законом предусмотрено, что право собственности у арендатора возникает только на отделимые улучшения. Относительно неотделимых улучшений предусмотрен другой правовой режим: арендодатель возмещает арендатору затраты на них. При этом право собственности на эти улучшения у арендатора не возникает, поскольку само имущество представляет собой единое целое — неделимую вещь, у которой есть собственник — арендодатель. То есть право собственности на неотделимые улучшения изначально принадлежит арендодателю, и поэтому ни о какой реализации в смысле статьи 39 Налогового кодекса не может быть и речи. Следовательно, нет и объекта обложения НДС.

Единичные судебные решения, согласно которым НДС не нужно начислять при передаче неотделимых улучшений, встречались и раньше.

Например, в 2006 году ФАС Северо-Западного округа (пост. ФАС СЗО от 21.04.2006 № А56-7638/2005), рассматривая дело по существу, обратил внимание не только на отсутствие в данном случае факта перехода права собственности, но и на то, что стороны не заключили договор о выполнении работ непосредственно для арендодателя. Таким образом, суд пришел к выводу, что выполнение работ по улучшению имущества является не более чем исполнением арендатором своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, а сами улучшения не могут быть самостоятельным объектом реализации, если нет отдельного договора.

В 2008 году и ФАС Московского округа также не признал реализацией передачу арендатором арендодателю неотделимых улучшений основного средства (пост. ФАС МО от 30.09.2008 по делу № КА-А40/9153-08).

Передача неотделимых улучшений не облагается НДС

Считаем, что при передаче арендодателю неотделимых улучшений, произведенных арендатором, объекта обложения НДС не возникает.

Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений не подпадают ни под одну категорию объектов реализации — их нельзя признать ни товаром (имуществом), ни результатом выполненных работ, ни оказанием услуг в том смысле, в котором они определены в статьях 38 и 146 Налогового кодекса.

Например, объектом договора купли-продажи недвижимости может быть только имущество, которое состоит на государственном кадастровом учете в соответствии с требованиями законодательства (Федеральные законы от 24.07.2007 № 221-ФЗ, от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Как указал Президиум ВАС РФ (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134), заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается. Исключение составляют случаи, когда на основе этих частей может быть сформирован обособленный объект. А поскольку неотделимые улучшения не формируют отдельный объект, который можно зарегистрировать в ЕГРП, то они не могут быть признаны недвижимой вещью (т.е. имуществом), а значит, и товаром в целях налогообложения. Неотделимые улучшения — это часть арендуемого помещения (неделимой вещи), право собственности на которое принадлежит арендодателю. Часть не может быть реализована собственнику самой вещи.

Если же рассматривать передачу неотделимых улучшений как передачу результатов выполненных работ, то можно сказать следующее. Полагаем, что неотделимые улучшения должны определяться как результат работ на основании акта приема-передачи. Этот акт должны подписать арендатор и подрядчик, который выполнил эти работы. Такой подход подтверждается положениями статьи 720 Гражданского кодекса. Но арендатор, в свою очередь, не выполнял работы для арендодателя, следовательно, передать их результат он не может (пост. ФАС CKO от 27.07.2011 № А53-19081/2010). Также, по нашему мнению, на порядок начисления НДС не влияет и факт возмещения или невозмещения арендодателем этих затрат, поскольку отсутствует сам объект налогообложения.

Анастасия Жигина, старший юрист компании «Пепеляев Групп»

Читайте так же:  Мировое соглашение с одним из солидарных должников

Источник: http://taxpravo.ru/analitika/statya-362049-neotdelimyie_uluchsheniya_uchet_nds_pri_vozvrate_sobstvenniku

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Неотделимые улучшения арендованного имущества ндс
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here